Рефинансирование с получением наличных средств (DSCR)
Получение доли в капитале без документов, подтверждающих доход.
Американские и иностранные инвесторы
0.75+ DSCR принимается
Соотношение суммы кредита к стоимости залога составляет 60-80%.
Нет подтверждения личного дохода
Рефинансирование (получение наличных) кредитов
Рефинансирование с получением наличных средств позволяет инвесторам в недвижимость рефинансировать существующую ипотеку и извлечь средства из приносящей доход недвижимости. Полученные деньги могут быть использованы для приобретения, ремонта, консолидации долгов или расширения портфеля.
Критерии отбора в основном основаны на коэффициенте покрытия денежных средств от продажи недвижимости (DSCR), а не на личном доходе, что делает эту программу идеальной как для инвесторов из США, так и для иностранных инвесторов.
Основные условия кредитования (типичные стандарты американских кредиторов)
| Особенность | Описание |
|---|---|
| Тип ссуды | Рефинансирование инвестиций, не соответствующих квалифицированным стандартам. |
| Цель | Рефинансирование процентной ставки/срока кредита или получение наличных |
| Требование DSCR | ≥ 0.75 |
| Минимальная сумма кредита | $75,000 |
| Диапазон LTV | 60% - 80% |
| Размер займа | 75,000–5,000,000 долларов США + |
| Тип ставки | Фиксированный и ARM |
| амортизационный | 30 или 40 лет |
| Только интерес | Доступно (в каждом конкретном случае) |
| Штраф за предоплату | 0–5 лет (по желанию) |
| Время закрытия | 14–30 дней |
| Требования к приправам | Обычно 3–6 месяца |
| Оценка | необходимые |
Право заемщика
| Граждане США | Постоянные жители (обладатели грин-карты) | Непостоянные жители | Иностранные граждане / Иностранные инвесторы |
|---|---|---|---|
| Подтверждение личного дохода не требуется. | Те же условия, что и для граждан США. | Требуется действующая виза. | Доход в США не требуется |
| Минимальный кредитный рейтинг: 620+ | Некоторые кредиторы принимают ITIN (идентификационный номер налогоплательщика США). | Могут применяться более высокие резервы. | Принимаются иностранные кредитные отчеты. |
| Разрешено неограниченное количество объектов недвижимости, финансируемых за счет средств. | Разрешено неограниченное количество объектов недвижимости, финансируемых за счет средств. | Квалификация, ориентированная на DSCR | Требуется 25–30% собственного капитала (соотношение суммы кредита к стоимости залога обычно ограничено 70–75%). |
| Выплата денежных средств производится на основе оценочной стоимости. | Допускается владение ООО. | Настоятельно рекомендуется открыть банковский счет в США. | |
| Принимается владение как личными лицами, так и ООО. | Заимствования через американскую ООО — распространенная практика. |
Право заемщика
- Дома на одну семью, сдаваемые в аренду
- Жилые комплексы на 2–4 квартиры
- Квартиры и таунхаусы
- Краткосрочная аренда жилья (Airbnb / VRBO – зависит от рынка)
- Объекты смешанного назначения (в каждом конкретном случае)
- Небольшой баланс коммерческой недвижимости
- Рефинансирование портфельных кредитов DSCR
Примеры соответствия требованиям DSCR (рефинансирование с получением наличных)
| Месячная плата | ПИТИЯ | DSCR | Результат |
|---|---|---|---|
| $3,000 | $3,200 | 0.94 | ✅ Соответствует требованиям |
| $3,000 | $3,000 | 1.00 | ✅ Соответствует требованиям |
| $3,000 | $4,000 | 0.75 | ✅ Соответствует требованиям |
| $3,000 | $4,500 | 0.67 | ❌ Не подходит |
Требования кредитора к рефинансированию с получением наличных средств
| Требование | Стандарт |
|---|---|
| Минимальный коэффициент покрытия долга (DSCR) Тип кредита | 0.75 |
| Минимальная сумма кредита | $75,000 |
| Максимальный LTV | 80%. |
| Минимальный кредитный рейтинг | 620 |
| Лимит на снятие наличных | На основе оценочной стоимости |
| Резервы | 3–12 месяцев (зависит от кредита и заемщика) |
| Заимствование организацией | ООО разрешены |
| Иностранные граждане | Да |
| Только интерес | От случая к случаю |
Почему инвесторы используют рефинансирование с получением наличных средств
Получите доступ к заблокированному капиталу, не продавая его.
Реинвестировать капитал в новые инвестиции
Консолидация высокопроцентной задолженности
Финансирование ремонта или нового строительства
Ускорьте масштабирование портфелей недвижимости.
Часто задаваемые вопросы (FAQ):
Могу ли я провести рефинансирование с получением наличных средств, если коэффициент покрытия долга (DSCR) ниже 1.0?
Да. Многие кредиторы допускают коэффициент покрытия долга (DSCR) всего 0.75, в зависимости от соотношения кредита к стоимости залога (LTV) и резервов.
Требуется ли наличие личного дохода?
Нет. Критерии отбора основаны на денежном потоке от недвижимости, а не на налоговых декларациях или справках о доходах (формах W-2).
Какова минимальная сумма кредита?
Минимальная сумма кредита составляет 75 000 долларов.
Каков максимальный коэффициент LTV для рефинансирования с получением наличных?
Для граждан США коэффициент LTV (соотношение суммы кредита к стоимости залога) достигает 80%; для иностранных инвесторов обычно он ограничен 70–75%.
Могут ли иностранные граждане рефинансировать арендную недвижимость в США?
Да. Иностранные граждане могут рефинансировать и обналичить акции без дохода, полученного в США.