Рост цен на жильё продолжает замедляться по мере приближения новых соответствующих лимитов кредитования

Последние данные по ценам на жилье, опубликованные на этой неделе Федеральным агентством по финансированию жилья (FHFA) и индексом цен на жилье Кейса-Шиллера S&P CoreLogic, показывают, что, хотя цены по всей территории США остаются выше, чем в прошлом году, темпы роста продолжают замедляться.

По данным Case-Shiller, цены на жильё в стране в августе выросли на 1.5% в годовом исчислении, что стало самым медленным годовым ростом за более чем два года. Сезонно скорректированный индекс цен на жильё (HPI) FHFA немного вырос, составив +2.3% в годовом исчислении, но даже это один из самых слабых темпов роста с 2012 года.

Важно отметить, что «самые низкие темпы роста за последние годы» не означают падение цен, а лишь указывают на то, что стоимость жилья растёт медленнее. Фактически, оба индекса остаются вблизи своих исторических максимумов, демонстрируя лишь минимальное снижение в последние месяцы. В отличие от резкого спада, наблюдавшегося во время жилищного кризиса 2008–2009 годов, сегодняшний рынок жилья остаётся структурно устойчивым, чему способствуют ограниченное предложение, стабильный спрос и более высокие стандарты кредитования.

Понимание ценовых моделей

Последние данные выявляют интересную сезонную закономерность в тенденциях на рынке жилья. Индекс FHFA, скорректированный с учётом сезонности, сглаживает обычные рыночные циклы, то есть он не показывает одинаковых пиков и спадов, связанных с весенним и летним сезонами покупок. В отличие от этого, нескорректированные с учётом сезонности данные индекса Case-Shiller отражают эти колебания более чётко, демонстрируя предсказуемые пики летом и спады осенью и зимой.

Исторически август считается самым ранним месяцем в году, когда цены на жильё достигают краткосрочного минимума, хотя это случается относительно редко. Обычно рынок достигает дна около октября, что не отразится в данных ещё на два месяца из-за обычных задержек в отчётности. В результате рост цен в годовом исчислении вряд ли ускорится в следующем месяце, особенно учитывая, что август 2024 года стал одним из тех редких месяцев, когда цены упали.

Что дальше: соответствие лимитам кредитования на 2026 год

Сейчас внимание сосредоточено на предстоящем обновлении лимитов на соответствующие кредиты, которое FHFA, как ожидается, объявит к концу ноября. Текущий базовый лимит составляет 806 500 долларов США, и кредиты, не превышающие этого порога, могут быть приобретены Fannie Mae и Freddie Mac. Эти так называемые «соответствующие кредиты» обычно имеют более низкие процентные ставки, более простые требования к заёмщикам и более простую обработку по сравнению с крупными кредитами, превышающими лимит.

Лимиты по кредитам пересчитываются ежегодно на основе квартальных данных FHFA о ценах на жильё. По состоянию на конец второго квартала стоимость жилья была на 2.876% выше, чем в том же квартале прошлого года, а последние ежемесячные данные свидетельствуют о небольшом росте, составившем около 3.2%. Если этот прогноз окажется верным, новый соответствующий лимит по кредиту, вероятно, увеличится до чуть более 2 832,000 долларов США к 2026 году.

Для покупателей на рынках с высокой стоимостью кредита, включая некоторые районы Калифорнии, Нью-Йорка и Вашингтона (округ Колумбия), местные лимиты могут быть еще выше, что предоставит им больше гибкости в получении займов на соответствующих условиях.

Ключевые выводы из данных

Индекс цен на жилье FHFA (с поправкой на сезонность)

• Месяц за месяцем: + 0.4% в августе (июль пересмотрен до 0.0%)
• Из года в год: + 2.3%

Индекс Кейса-Шиллера S&P CoreLogic (национальный, без учета сезонности)

• Месяц за месяцем: + 0.2%
• Из года в год: + 1.5%
• Композитный рейтинг 10 городов: +2.1% г/г
• Композитный рейтинг 20 городов: +1.6% г/г

В совокупности эти два индекса отражают постепенное замедление роста цен на жильё, начавшееся в середине 2024 года. Данные FHFA отражают ситуацию на национальном рынке, который остаётся устойчивым, но больше не перегретым, в то время как региональная разбивка индекса Case-Shiller указывает на очаги роста на некоторых городских рынках и небольшое снижение на других.

Взгляд в будущее

Экономисты ожидают, что замедление роста цен сохранится до начала 2026 года, особенно если ставки по ипотеке останутся в диапазоне 6%, а предложение продолжит умеренно расти. Однако, учитывая, что уровень запасов всё ещё значительно ниже допандемического, а темпы формирования домохозяйств остаются высокими, мало кто ожидает повсеместного снижения цен.

Короче говоря, рынок жилья остывает, а не рушится. Снижение цен может дать потенциальным покупателям некоторую передышку, особенно с учётом новых лимитов кредитования, расширяющих возможности заимствования в преддверии нового года.

«Мы наблюдаем нормализацию, а не коррекцию», — заявил один из экономистов, специализирующихся на жилищном строительстве. «После многих лет двузначного роста, годовой рост на несколько процентных пунктов — это хороший признак того, что рынок снова обретает равновесие». Для прямых консультаций по финансированию или вариантов ипотеки посетите 👉 Надлан Кэпитал Групп.