Эксперты говорят, что после снижения ставки ФРС ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой могут стать настоящей находкой

После того, как последнее снижение процентной ставки Федеральной резервной системы вызвало волнения на финансовых рынках, многие потенциальные покупатели жилья пересматривают свои варианты ипотечного кредитования, и один давно обделенный вниманием продукт внезапно снова оказался в центре внимания: ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой (ARM).

Хотя кредиты с фиксированной ставкой долгое время доминировали на рынке, недавние экономические изменения сделали кредиты с фиксированной ставкой (ARM) всё более привлекательными. Эти кредиты с более низкой начальной ставкой, которая корректируется по истечении определённого периода, могут предложить покупателям значительную краткосрочную экономию — редкое преимущество на рынке жилья, всё ещё сталкивающемся с высокими ценами и проблемами доступности.

По данным Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), средняя 30-летняя фиксированная ставка по ипотечным кредитам упала до 6.3% за неделю, закончившуюся 24 октября, что является самым низким показателем с сентября 2024 года. Между тем, средняя ставка по ипотечным кредитам с коэффициентом 5/1 составила всего 5.66%, что почти на целый процентный пункт ниже, а эта разница может обернуться сотнями долларов ежемесячной экономии.

«На данный момент ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой — недооцененная возможность», — сказал Брэд Хоул, директор и руководитель отдела инструментов с фиксированной доходностью в Ferguson Wellman Capital Management в Портленде, штат Орегон, одной из ведущих финансовых консалтинговых фирм по версии CNBC в 2025 году.

Ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой возвращаются

После многих лет затишья кредиты с гарантией возврата инвестиций постепенно набирают популярность. Согласно данным MBA, в сентябре на них пришлось около 10% всех заявок на ипотеку, что является самым высоким показателем почти за два года.

«В последнее время это устойчивая тенденция», — сказал Джоэл Кан, заместитель главного экономиста MBA. «Поскольку ставки по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой значительно ниже, чем по кредитам с фиксированной ставкой, заёмщики могут экономить около 200 долларов в месяц при ипотеке в 400 000 долларов — и это существенная разница для многих домохозяйств».

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой (ARM) обычно предлагаются по схеме 5/1, 7/1 или 10/1, что означает, что первоначальная процентная ставка остается фиксированной в течение пяти, семи или десяти лет, а затем ежегодно корректируется в зависимости от общей рыночной ситуации. Такая схема может быть особенно привлекательна для покупателей, которые не планируют проживать в одном и том же доме в течение длительного времени или ожидают дальнейшего снижения ставок.

После снижения ставки ФРС и растущих спекуляций о дальнейшем снижении к концу года многие аналитики полагают, что следующие несколько лет могут стать благоприятными для заемщиков, которые сегодня выбирают плавающий кредит.

«Если общая тенденция к снижению процентных ставок сохранится, заёмщики с фиксированной процентной ставкой (ARM) могут оказаться в выгодном положении», — добавил Хоул. «Они начнут с более низких платежей и, возможно, позже рефинансируют кредит с ещё более низкой фиксированной ставкой».

Сохраняющаяся стигма и современные меры безопасности

Несмотря на возобновившийся интерес, кредиты с управляемой маржой (ARM) по-прежнему несут на себе груз своей печально известной роли во время финансового кризиса 2008 года, когда нестрогое андеррайтинг и агрессивные условия кредитования привели к тому, что многие заемщики объявили дефолт после возобновления выплат.

«У кредитных организаций с фиксированной процентной ставкой (ARM) сложилась плохая репутация во время жилищного кризиса, и это вполне объяснимо», — признал Хоул. «Но сегодня стандарты кредитования гораздо строже. Заёмщики должны демонстрировать надёжную кредитную историю и способность корректировать ставки».

Кан согласился, отметив, что сегодняшние заёмщики, использующие ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, как правило, имеют более высокий доход и более высокую кредитоспособность, чем раньше. Такие кредиты часто используются для кредитов с более крупными остатками или на рынках дорогостоящего жилья, где даже небольшая разница в ставках может иметь большое значение.

Понимание рисков

Хотя ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой (ARM) могут обеспечить существенную экономию на начальном этапе, они не лишены риска. После окончания первоначального фиксированного срока процентная ставка корректируется на основе индекса, часто привязанного к базовой ставке или доходности 10-летних казначейских облигаций. При значительном росте ставок ежемесячные платежи могут увеличиться, что может создать дополнительную нагрузку на бюджет домовладельца.

«Проблемы могут возникнуть, если заёмщик не готов к такому изменению условий платежей», — предупредил Кан. «Программа ARM наиболее выгодна тем, кто планирует переехать или рефинансировать ипотеку до начала периода адаптации».

Покупателям, рассматривающим кредит с гарантией возврата кредита (ARM), следует обратить особое внимание на лимиты кредита, которые ограничивают размер повышения ставки при каждой корректировке и в течение срока кредита. Многие современные кредиты с гарантией возврата кредита (ARM) предусматривают меры защиты, предотвращающие резкие скачки ставок, которые преследовали заемщиков два десятилетия назад.

Правильный заемщик, правильное время

Эксперты утверждают, что ключ к успеху программы ARM — понимание своих финансовых возможностей. Покупатели жилья, которые планируют проживать в нём менее семи-десяти лет или имеют чёткий план рефинансирования, могут получить наибольшую выгоду.

«Всё действительно зависит от вашего временного горизонта», — сказал Кан. «Если вы уверены, что продадите или рефинансируете до того, как процентная ставка изменится, это может быть разумным и экономически выгодным выбором».

На данный момент ARM представляет собой продуманный риск, который может окупиться по мере того, как снижение ставок ФРС будет сказываться на экономике. А поскольку цены на жильё всё ещё на рекордно высоком уровне, стоит рассмотреть любую возможность снижения стоимости заимствований.

«Рынок изменился», — подытожил Хоул. «Ипотека с ипотекой уже не та злодейка, которой была раньше. Для подходящего заёмщика она стала стратегическим инструментом на непростом рынке жилья». Чтобы получить прямые консультации по финансированию или варианты ипотеки, посетите 👉 Группа компаний «Надлан Капитал».