Почему глобальный инвестиционный гигант Nuveen удваивает ставку на продуктовую розницу

После многих лет нестабильности и неравномерного восстановления рынка торговой недвижимости, один из нишевых подсекторов незаметно демонстрирует блестящие результаты, представляя собой торговые центры открытого типа, ориентированные на продуктовые магазины. По словам Чада Филлипса, руководителя глобального подразделения Nuveen Real Estate, эта категория торговых площадей у ​​дома представляет собой одну из самых устойчивых и недооцененных инвестиционных возможностей в сфере коммерческой недвижимости на сегодняшний день.

«В последние два года мы активно использовали эту стратегию, ориентированную на удобство и открытость, — сказал Филлипс, управляющий глобальным портфелем акций и долговых обязательств Nuveen на сумму более 140 миллиардов долларов. — Эта модель пережила все потрясения — от электронной коммерции до пандемии — и продолжает приносить стабильную прибыль».

Расцвет «необходимых» торговых центров

Это не огромные торговые центры или роскошные комплексы. Это обычные районные центры, где есть продуктовый магазин, аптека, кофейня, химчистка или пиццерия – места, которые люди посещают несколько раз в неделю. По данным CoStar Group, уровень вакантных площадей в таких объектах снизился с 7.8% в начале 2016 года до всего лишь 4.4% к началу 2025 года.

«Он пережил COVID. Он пережил эффект Amazon», — сказал Филлипс. «В перспективных районах наш портфель, ориентированный на продуктовые магазины, теперь сдан в аренду более чем на 95%, и любые вакантные площади, которые мы видим, быстро заполняются благодаря высокому спросу арендаторов».

Стратегия Nuveen основана на простом преимуществе розничных магазинов, предлагающих товары и услуги первой необходимости, которые невозможно заменить онлайн-покупками. Доступность, удобство и близость к жилым районам делают торговые центры идеальными как для покупателей, так и для инвесторов.

Недостаток поставок и разумная дисциплина

Рынок торговой недвижимости США, долгое время подвергавшийся критике за переизбыток предложения, пережил резкую коррекцию. За последнее десятилетие девелоперы построили меньше новых торговых объектов, что ускорилось переходом к электронной коммерции и ужесточением стандартов кредитования. Это ограничение привело к структурному дефициту предложения, особенно в торговых центрах, ориентированных на продуктовые магазины.

«Мы покупаем по ставкам капитализации, которые очень привлекательны по сравнению с затратами на замещение», — пояснил Филлипс. «Это небольшие, высококачественные предложения, которые легко купить и продать, и которые построены на устойчивой бизнес-модели. Общая доходность убедительна и скорректирована с учётом риска».

Филлипс добавил, что, хотя мегамоллы и элитные торговые центры демонстрируют возобновившийся поток посетителей, им не хватает ликвидности и гибкости, которые делают небольшие торговые центры под открытым небом столь привлекательными. «Продать торговый центр непросто, — отметил он, — но торговый центр стоимостью 20 или 30 миллионов долларов можно продать относительно быстро».

Интерес инвесторов к розничной торговле возвращается

Когда-то доля розничных инвестиций в институциональные портфели составляла более 30% от общего объема инвестиций в недвижимость, но после нескольких лет низкой доходности эта доля упала примерно до 10%. Теперь, по мере стабилизации ситуации в подсекторе, инвесторы пересматривают свои взгляды.

«Мы пока не видим притока денег, но ситуация меняется», — сказал Филлипс. «В этом году мы привлекли 1.4 миллиарда долларов инвестиций в нашу стратегию розничной торговли по принципу «удобных магазинов». С учётом кредитного плеча это даёт нам около 2.5 миллиарда долларов покупательной способности, и инвесторы, безусловно, снова обращают на нас внимание».

В число этих инвесторов входят как крупные пенсионные фонды, так и частные управляющие активами, ищущие стабильные, приносящие доход активы, которые могут защитить от инфляции и волатильности рынка.

Проблемы на горизонте

Тем не менее, сектор не лишен рисков. После пяти лет устойчивого роста арендной платы и рекордно низкого уровня вакантных площадей, импульс начал ослабевать. Брэндон Свек, национальный директор по аналитике розничной торговли CoStar, недавно отметил, что в торговых центрах, ориентированных на продуктовые магазины, уровень вакантных площадей растет уже третий квартал подряд, хотя и остается близким к историческим минимумам.

«После длительного периода устойчивого спроса и роста арендной платы мы наблюдаем нормализацию фундаментальных показателей», — сказал Швец. «Однако общее предложение новых торговых площадей остаётся ограниченным, что должно способствовать поддержанию баланса на рынке».

Экономическая неопределенность и колебания потребительского доверия также могут повлиять на эффективность. Потребительские привычки, связанные с ростом заработной платы и стабильностью занятости, имеют решающее значение для поддержания трафика для розничных магазинов у дома.

Стратегия Nuveen «Путь удобства»

Для Nuveen успех в этой сфере зависит от избирательного инвестирования в недвижимость в богатых, растущих сообществах со стабильной демографией. Филлипс отметил, что идеальные центры Nuveen расположены в районах со средним доходом домохозяйства свыше 100 000 долларов, развитым рынком труда и преимущественно образованной клиентской базой миллениалов.

«Всё сводится к удобству», — пояснил он. «Мы ищем активы, которые находятся буквально на пути повседневной жизни — в местах, где люди останавливаются, чтобы пообедать, получить лекарства по рецепту или купить продукты по дороге домой. Такие места остаются актуальными, независимо от того, что происходит в экономике».

Несмотря на усиление конкуренции за качественные активы, Филлипс утверждает, что возможности для привлекательных приобретений всё ещё существуют. Nuveen продолжает ориентироваться на низкую двузначную доходность, чему способствуют ограниченное количество нового строительства и устойчивый потребительский спрос на местную розничную недвижимость, ориентированную на услуги.

«Даже в условиях замедления экономики людям всё равно нужно покупать товары первой необходимости», — добавил Филлипс. «Такая надёжность делает этот подсектор одним из немногих светлых пятен на рынке коммерческой недвижимости сейчас».

Выводы

В то время как традиционные торговые центры пытаются перестроиться, а офисные башни сталкиваются с растущим количеством пустующих площадей, торговые центры, связанные с продуктовыми магазинами, незаметно превратились в один из самых долговечных активов на рынке недвижимости. Сочетание удобства, необходимости и интеграции в местное сообщество представляет собой редкое сочетание стабильности и потенциала роста — формулу, которая, по мнению международных инвесторов, таких как Nuveen, будет окупаться долгие годы. Для прямых консультаций по финансированию или выбора ипотеки посетите 👉 Группа компаний «Надлан Капитал».