Несмотря на снижение ставок по ипотеке, растущие цены на жилье по-прежнему отпугивают покупателей

Ставки по ипотеке наконец-то начали снижаться после двух лет бурного роста, но для большинства американцев владение жильём остаётся болезненно недостижимой целью. Средняя фиксированная ставка по 30-летней ипотеке сейчас составляет около 6.2%, что заметно лучше среднего показателя в 6.8% в начале этого года. Тем не менее, несмотря на это снижение, продажи жилья остаются на уровне, близком к 30-летнему минимуму, что подчёркивает непреложную истину: одного лишь снижения ставок недостаточно, чтобы компенсировать рекордно высокие цены на жильё.

Согласно новому анализу Объединённого центра жилищных исследований Гарвардского университета (JCHS), кризис доступности жилья, охвативший рынок, сейчас сильнее, чем когда-либо в современной истории. Даже при небольшом снижении ставок по ипотеке, стоимость покупки жилья с 2020 года выросла более чем вдвое, в основном благодаря стремительному росту цен, а также увеличению расходов на страхование и налог на имущество.

Стоимость домовладения выросла вдвое за пять лет

Цифры отрезвляют. Типичный покупатель жилья, впервые вносящий небольшой первоначальный взнос, теперь вынужден платить по ипотеке примерно 2,500 долларов в месяц, в то время как в 2020 году это было всего 1,200 долларов. Чтобы получить такой кредит, семье необходимо зарабатывать более 130 000 долларов в год, что почти вдвое превышает доход, необходимый всего пять лет назад.

Хотя сегодняшние ставки по ипотеке могут показаться завышенными по сравнению с ультранизкими 3% во время пандемии, по историческим меркам они не являются чем-то необычным. Однако беспрецедентной является цена самого жилья.

В общенациональном масштабе цены на жилье выросли примерно на 50% с начала 2020 года, в результате чего медианная цена жилья теперь эквивалентна пятикратному увеличению среднего дохода домохозяйства — беспрецедентное соотношение в истории жилищного строительства США.

Этот дисбаланс привел к разрыву между поколениями: миллионы молодых американцев и американцев со средним уровнем дохода фактически лишены возможности владеть собственным жильем, вынужденные вместо этого снимать жилье или дольше жить в семейных домах.

Почему снижение цен не гарантирует доступность

Снижение ставок по ипотеке может дать заёмщикам некоторую передышку, но не решает более серьёзной проблемы. Даже снижение ставок на один процентный пункт сократит ежемесячные платежи примерно на ту же величину, что и падение цен на жильё на 10%, что является незначительным улучшением, учитывая, что цены выросли на 50% всего за пять лет.

Чтобы вернуть доступность жилья на допандемический уровень, ставки по ипотеке должны упасть почти до нуля, что нереалистично и неустойчиво в условиях современной экономики, подверженной инфляции. Даже в этом случае другие расходы, такие как налоги на недвижимость, страховые взносы и расходы на содержание, резко выросли вместе со стоимостью жилья, в результате чего владение им остаётся гораздо более дорогим, чем раньше.

«Мы наблюдаем фундаментальный дисбаланс», — заявила доктор Эмили Сантос, старший экономист по жилищному строительству в JCHS. «Снижение процентных ставок может дать краткосрочное облегчение, но оно не решает проблему структурного дефицита доступного жилья, из-за которого цены держатся на заоблачном уровне. Решение должно исходить от строительной отрасли».

Настоящая проблема: недостаточно домов

Эксперты сходятся во мнении, что настоящая проблема кроется в хроническом дефиците жилья в стране. С 2010 года резко сократилось строительство небольших и более доступных домов, таких как дома начального уровня, кондоминиумы и сборные дома. Застройщики в значительной степени переключились на более крупные объекты с более высокой рентабельностью, оставив покупателям, приобретающим жилье впервые, и покупателям со средним уровнем дохода мало вариантов.

Последние данные Национальной ассоциации строителей жилья (NAHB) показывают, что объемы строительства нового жилья в «доступном» сегменте остаются на 40% ниже уровня, предшествовавшего Великой рецессии, даже несмотря на то, что спрос продолжает расти.

Между тем, ограничения по зонированию, высокие цены на землю и расходы на строительство ещё больше сократили предложение. Многие города столкнулись с трудностями при реформировании устаревших законов о зонировании, которые ограничивают строительство дуплексов и многоквартирных домов в одноквартирных районах, что, по мнению экспертов по жилью, является одной из основных причин нынешнего кризиса доступности жилья.

«Рынок ориентирован на строительство роскошного жилья», — пояснил Марк Делани, аналитик по недвижимости CoreInsight Analytics. «Нам необходимо переключиться на строительство доступного жилья: небольших домов, дополнительных помещений и многоквартирных домов, которые могут удовлетворить потребности работающих семей».

Человеческие потери: владение жильем вне досягаемости

Для потенциальных покупателей растёт эмоциональное давление от невыгодных цен. Опрос LendingTree 2025 года показал, что 72% арендаторов всё ещё хотят купить жильё, но только 28% считают, что смогут позволить себе это в ближайшие пять лет. Многие говорят, что отложили важные жизненные события, такие как создание семьи или переезд на более престижную работу, из-за стоимости жилья.

В результате увеличивается разрыв между теми, кто владеет жильём, и теми, у кого его нет. Владельцы жилья добились рекордного прироста капитала, в то время как арендаторы сталкиваются с ростом расходов и ограниченными возможностями для накопления богатства.

Даже домовладельцы, надеющиеся на переезд, часто оказываются «заперты» в ловушке исторически низких ипотечных ставок, оставшихся со времён пандемии. Обмен кредита под 3% годовых на сегодняшние 6% и выше для многих кажется финансово невыполнимым, что приводит к ограничению предложения и дальнейшему росту цен.

Что необходимо для решения кризиса

Большинство экономистов сходятся во мнении, что для реального и долгосрочного улучшения потребуется значительное увеличение предложения жилья, особенно в доступных категориях. Это подразумевает стимулирование застройщиков к строительству менее крупных и менее дорогих домов, упрощение местных процессов получения разрешений и инвестиции в инфраструктуру, поддерживающую новые проекты в развивающихся районах.

Некоторые политики предлагают расширенные налоговые льготы для тех, кто покупает жильё впервые, программы помощи с первоначальным взносом и целевые субсидии застройщикам, строящим жильё по цене ниже рыночной. Другие призывают к реформе зонирования, чтобы открыть пригородные районы для многоквартирного строительства и строительства вспомогательных жилых помещений (ADU).

Однако эксперты предупреждают, что эти изменения потребуют времени.

«Даже если мы начнём строить более доступное жильё сегодня, потребуются годы, чтобы предложение выросло», — сказал Сантос. «В то же время, снижение цен — это хорошо, но не панацея. Кризис доступности жилья имеет более глубокие корни».

Выводы

Ставки по ипотеке, возможно, наконец-то начнут снижаться, но реальным препятствием для приобретения жилья является не стоимость заёмных средств, а цены на жильё. Без значительного расширения предложения доступного жилья миллионы американцев останутся в стороне, наблюдая, как цены растут быстрее зарплат.

На данный момент мечта о собственном жилье становится все более недостижимой для многих семей среднего класса, и никакие краткосрочные льготы по ипотечным ставкам не смогут изменить это в одночасье.

Пока рынок не найдёт баланс между спросом, предложением и доступностью жилья, так называемое восстановление рынка жилья останется неравномерным и позитивным моментом для владельцев жилья, но ещё одним препятствием для тех, кто всё ещё не решился купить свой первый дом. Для прямых консультаций по финансированию и вариантов ипотеки посетите 👉 Группа компаний «Надлан Капитал».