Миф первый: «У меня недостаточно капитала для инвестирования в недвижимость».

В своем вступительном посте я уже рассказывал, как мне удалось приобрести недвижимость в Израиле вообще без какого-либо капитала.

Но в последние годы, когда цены на квартиры стремительно выросли, а процентные ставки увеличились, я понял, что в Израиле мой путь на рынке недвижимости уперся в стеклянный потолок.

Не поймите меня неправильно — даже сегодня в Израиле можно совершать покупки без полного участия капитала, если знать, как использовать кредитное плечо:

Ипотека на существующий дом

Кредиты из пенсионных фондов и образования по смешным процентным ставкам

Но затем реальность дала о себе знать: доходность в 2–3%… и этого было просто недостаточно.

Поэтому я начал смотреть наружу.

Греция, Испания, США — я был на конференциях, слушал лекции, мечтал о большем...

Но затем возник старый добрый барьер:

«У меня нет капитала. Ни единого доллара». Я не говорю ни по-испански, ни по-гречески.

Пока однажды я не сказал себе: хватит страхов.

Если Америка — «страна бесконечных возможностей» — самое время проверить, так ли это на самом деле

И условие, которое мне поставили дома, было ясным:

«Вы можете купить все Соединенные Штаты — но без денег». Вперед!  

Возможно ли это? Да! Это произошло.

Моя первая недвижимость в США, сдаваемая в аренду, была закрыта по сделке аренды, которая потребовала от меня…

Всего 1,474 XNUMX долларов!

Да, это все, что я перевел при закрытии сделки, а Lander профинансировал все остальное: покупку, ремонт, все.

И вот с этого момента, как по принципу домино, сделки посыпались один за другим.

До моей восьмой транзакции я не потратил ни одного доллара из своего кармана.

(Спросите моего банковского менеджера... он все еще пытается понять, какой в ​​этом смысл.) )

Миф второй: «Вы не сможете получить финансирование в США, если вы не американец»

Вот так вот... нет

Если бы я получал доллар каждый раз, когда меня спрашивали: «Но как американский банк вообще может с вами разговаривать, если вы не гражданин?», мне бы вообще не нужны были кредиты!

В США не спрашивают, где вы родились, — их спрашивают, совпадают ли цифры.

Есть ли выгодная сделка? Приятный возврат? Чёткий план?

Деньги уже на пути к вам вместе с бланками и золотой ручкой.

Секрет не в паспорте, секрет в сделке.

Как только вы найдете выгодную сделку, вы обязательно найдете того, кто захочет ее профинансировать.

Это называется ДДН — чужие деньги, и это настоящий ключ к успеху.

Так откуда же берутся все эти деньги?

В США инвесторы используют несколько основных видов финансирования:

⿡ Кредиторы с жесткими условиями

Частные финансовые организации, предоставляющие краткосрочные кредиты (около года).

Процентные ставки выше (8.5–12%), но они быстрые, гибкие и обычно обеспечивают финансирование:

До 90% от покупки

И 100% ремонта

Остается только собрать оставшиеся 10–20% для покрытия расходов на закрытие сделки и процентов.

⿢ Кредиты DSCR

Кредиты сроком на 30 лет по выгодным процентным ставкам (6.2–7.5%).

Красота?

Они основаны на доходе от аренды, а не на вашей зарплате.

Если доход от недвижимости покрывает сумму погашения — вы в деле.

⿣ Инвесторы в долговые обязательства

Инвесторы, которые предпочитают получать фиксированную прибыль (10–12%), не трогая недвижимость или арендаторов.

Отличная доходность, превосходное обеспечение и никаких хлопот.

Это также потрясающий путь для израильтян, желающих получить настоящий пассивный доход.

⿤ Кредиты из пенсионных фондов и фондов дополнительного образования

Самый «дешевый» способ.

Вы можете взять кредит под залог основного долга по процентной ставке 5.5–6.5%,

Или даже вернуть часть основного долга и инвестировать — и получить гораздо более высокую прибыль.

Реальный пример цикла без капитала

Мы с моей замечательной партнершей Юлией приобрели недвижимость в Кливленде (Гарфилд-Хайтс) за 40 000 долларов.

Покупку и реконструкцию профинансировали заемные инвесторы — еще 30 000 долларов.

Общий объем инвестиций: 72 000 долларов США.

После ремонта недвижимость сдавалась в аренду за 1,500 долларов в месяц, и в течение 4 месяцев мы рефинансировали кредит.

Новая оценка: 127 000 долларов США.

Мы получили кредит в размере 88 000 долларов (70% от новой стоимости), вернули инвесторам их деньги –

И у нас еще осталась прибыль в размере 11 500 долларов наличными.

(И попутно освобождение от налогов) )

А имущество?

Продолжает генерировать стабильный и прекрасный ежемесячный поток.

А теперь самое интересное.

Когда мы захотим, мы сможем провести еще одно рефинансирование в будущем — скажем, когда следующий оценщик оценит недвижимость в 180 000 долларов.

В этом случае мы получим 75% от новой стоимости — то есть примерно 135 000 долларов.

Мы погасим кредит в размере 88 000 долларов США (основная сумма которого уже уменьшилась с течением времени),

И мы оставим себе еще десятки тысяч долларов — опять же, не продавая недвижимость и не платя налоги!

При этом недвижимость продолжает приносить ежемесячный доход.

Вот что я называю бесконечной отдачей.

Подумайте о 30 таких объектах недвижимости... может быть, 60.

Со временем моя способность находить подходящих кредиторов и хороших инвесторов в долговые обязательства отточилась, и сегодня я знаю, как найти подходящего кредитора для сделки, а также как работать с инвестором в долговые обязательства (всегда рад помочь инвесторам найти такого :) ). Понятно, что нужно знать, как с этим работать, и путь нелёгкий, поскольку есть требования и задачи, но мы рады сделать всё, что приближает нас к цели. Я узнал, что знание того, как работать с кредиторами, может помочь вам получить гораздо больше денег, на гораздо более выгодных условиях и в кратчайшие сроки! 

В следующих постах мы поговорим о:

Почему Кливленд?

Различные типы квартир (краткосрочная аренда, Airbnb, Section 8 и т. д.)

И как найти подходящих лендеров и партнёров, которые помогут вам построить империю без собственного капитала. Спойлер: я нашёл своего замечательного партнёра, с которым мы воплощаем наши общие мечты и наслаждаемся каждым моментом нашего партнёрства.  

Потому что если я чему-то и научился –

В сфере недвижимости не деньги делают сделку, а сделка приносит деньги.