Миф первый: «У меня недостаточно капитала для инвестирования в недвижимость»

#EntrepreneurOfTheWeek – Ронен Решеф, #Post2

В своем вступительном посте я уже рассказывал, как мне удалось купить недвижимость в Израиле без какого-либо капитала.
Но в последние годы, когда цены на жилье стремительно росли, а процентные ставки росли, я понял, что мой путь на рынке недвижимости в Израиле уперся в стеклянный потолок 🏠💸

Не поймите меня неправильно — даже сегодня вы все еще можете купить недвижимость в Израиле без полного участия капитала, если знаете, как использовать:
🏡 Ипотека на существующую недвижимость
💰 Кредиты из пенсионных и сберегательных фондов по смехотворно низким процентным ставкам

Но затем реальность дала о себе знать: доходность составила 2–3%… и этого оказалось недостаточно.

Итак, я начала смотреть наружу 🌍
Греция, Испания, США — я посещал конференции, слушал лекции, мечтал о большем...

Но затем возник тот же старый барьер:
❗ «У меня нет никакого капитала. Ни доллара».
И кроме того, я не говорю по-испански и по-гречески…

Пока однажды я не сказал себе: хватит бояться.
Если Америка — «страна бесконечных возможностей» — пришло время проверить, так ли это на самом деле.

Условие, которое поставила мне моя семья, было предельно ясным:

«Вы можете купить всю Америку, но без использования денег».
Так что я пошла на это 🙂

Возможно ли это? Да! Это произошло.
Моя первая недвижимость в США, арендная квартира, была закрыта с общей стоимостью расходов всего в 1,474 доллара 💵
Это все, что я перевел при закрытии сделки — все остальное профинансировал кредитор: покупку, ремонт, работы.

И с этого момента сделки посыпались одна за другой, как по принципу домино.
До моей восьмой сделки я не брал ни доллара из своего кармана 😎
(Спросите моего банковского менеджера — он все еще пытается понять, как это вообще возможно 😂)

💥 Миф №2: «Вы не сможете получить финансирование в США, если вы не американец».

Ну… неправильно 😁
Если бы я получал доллар каждый раз, когда кто-то спрашивал меня: «Но как американский банк вообще будет с вами разговаривать, если вы не гражданин?» — мне бы вообще не нужны были кредиты!

В США не спрашивают, где вы родились — их спрашивают, имеют ли цифры смысл.
Хорошая ли это сделка? Приносит ли она хорошие доходы? Есть ли чёткий план?
Если так, то деньги уже в пути, а золотые ручки готовы подписать 🖊

Секрет не в паспорте, а в сделке.
Как только вы найдете выгодную сделку, вы всегда найдете того, кто захочет ее профинансировать.
Это называется ДДН — чужие деньги, и это настоящий ключ к успеху.

💰 Откуда же берутся все эти деньги?

Вот основные источники финансирования, которые используют инвесторы в недвижимость в США:

⿡ Кредиторы с жесткими условиями
Частные кредиторы, предлагающие краткосрочные займы (обычно ~1 год).
Процентная ставка выше (8.5–12%), но они быстрые, гибкие и обычно финансируют:

До 90% от покупки

И 100% ремонта 💪
Все, что вам нужно, это оставшиеся 10–20% для покрытия расходов на закрытие сделки и процентов.

⿢ Кредиты DSCR
Кредиты на 30 лет по выгодным ставкам (6.2–7.5%).
Красота?
Они основаны на доходе от аренды, а не на вашей зарплате.
Если арендная плата покрывает платеж — вы в деле.

⿣ Инвесторы в долговые обязательства
Частные инвесторы, которые предпочитают фиксированную доходность (10–12%), не имея дел с арендаторами или управляющей компанией.
Высокая доходность, надежное обеспечение и отсутствие хлопот — идеальный вариант для израильтян, ищущих настоящий пассивный доход.

⿤ Кредиты пенсионных и сберегательных фондов
Самый дешевый источник.
Вы можете взять кредит под залог вашего фонда под 5.5–6.5% годовых,
или даже вывести часть для инвестирования — и заработать в несколько раз больше.

🔁 Реальный пример цикла без акций

Мы с моей замечательной партнершей Юлией купили недвижимость в Кливленде (Гарфилд-Хайтс) за 40 000 долларов.
Покупку и реконструкцию профинансировали заемные инвесторы — еще 30 000 долларов.
Общий объем инвестиций: 72,000 XNUMX долларов США.

После ремонта недвижимость сдавалась в аренду за 1,500 долларов в месяц, а в течение 4 месяцев мы осуществили рефинансирование.
Новая оценка: 127 000 долларов США.
Мы получили кредит на 88 000 долларов (70% LTV), вернули инвесторам —
и все еще имел денежную прибыль в размере 11 500 долларов 💸
(Плюс приятное освобождение от налогов 😉)

А имущество?
Продолжаю получать солидный ежемесячный доход.

А теперь самое интересное 👇
Когда мы в будущем сделаем еще одно рефинансирование — скажем, стоимость недвижимости составит 180 000 долларов —
Мы получим 75% LTV = 135 000 долларов.
Мы вернем кредит в размере 88 000 долларов (основная сумма которого к тому времени будет уменьшена),
и прикарманить десятки тысяч долларов — опять же, не продавая и не платя налоги!

При этом недвижимость обеспечивает ежемесячный денежный поток.
Вот что я называю бесконечной отдачей ♾

А теперь представьте себе 30 таких объектов… или 60 😏

Со временем я научился лучше определять подходящих кредиторов и крупных инвесторов в долговые обязательства.
Сегодня я знаю, как найти идеального партнера для каждой сделки и как управлять отношениями.
Это не всегда просто — есть требования и бумажная волокита.
но все, что приближает нас к цели, стоит того.

Я узнал, что умение работать с кредиторами может дать вам больше денег, на более выгодных условиях и быстрее, чем вы могли себе представить!

Следующие посты

🏘 Почему Кливленд?
🏠 Различные типы недвижимости (долгосрочная аренда, Airbnb, Section 8 и т. д.)
💡 Как найти подходящих кредиторов и партнеров для создания своей империи недвижимости — без собственного капитала

Спойлер: я уже нашла своего потрясающего партнера — вместе мы воплощаем в жизнь наши мечты 🙂

Потому что если я чему-то и научился, так это вот чему:

В сфере недвижимости не деньги делают сделку — сделка приносит деньги. 💥