Почему молодые люди говорят «нет» владению жильем и что это значит для будущего

Все больше молодых американцев предпочитают арендовать жилье, а не покупать его, и в сегодняшних экономических условиях нетрудно понять, почему.

За последнее десятилетие доступность жилья неуклонно снижалась. Тем не менее, до недавнего времени многие молодые люди были готовы расширить свой бюджет, чтобы купить. Эта тенденция, похоже, меняется. Теперь все больше молодых людей решают остаться арендаторами, не только потому, что покупка недоступна, но и потому, что аренда предлагает нечто все более ценное: гибкость.

Это изменение может иметь долгосрочные последствия. Владение жильем уже давно является центральной частью американской мечты и глубоко укоренено во всем, от нашей культуры до наших налоговых законов. Система, которая у нас есть сегодня, предполагает, что большинство людей хотят и в конечном итоге получат владение жильем. Но по мере того, как это предположение становится менее точным, разрыв между арендаторами и домовладельцами может стать еще больше, увеличивая неравенство способами, на которые нынешняя система не рассчитана.

Покупатели, впервые приобретающие жилье, становятся старше и встречаются реже

Когда-то покупка дома была определяющим этапом взрослой жизни. Исторически сложилось так, что впервые покупающие дом люди обычно были в возрасте около 20 или 30 лет. Но сегодняшняя реальность выглядит совсем иначе. По данным Национальной ассоциации риэлторов, средний возраст впервые покупающего дом сейчас составляет 38 лет — это самый большой возраст, когда-либо зарегистрированный. В то же время доля впервые покупающих дом снизилась до всего лишь 24%, что намного ниже исторической нормы около 38%.

Redfin сообщает, что только около трети 27-летних сейчас владеют домом. Для сравнения, когда бэби-бумеры были в этом возрасте, около 40% были домовладельцами.

В течение многих лет владельцы домов наслаждались ростом стоимости жилья и исторически низкими ставками по ипотеке. Но сегодня молодые покупатели сталкиваются с высокими ценами и расходами по займам, из-за которых владение жильем кажется недостижимым. И хотя доступность жилья немного улучшилась в 2024 году, а цены на жилье росли медленнее, чем доходы, молодые люди по-прежнему предпочитают снимать жилье.

Почему? Потому что теперь дело не только в доступности.

Гибкость превыше стабильности

Аренда предлагает уровень адаптивности, с которым трудно сравниться. В нестабильные экономические времена это имеет большое значение. Данные Бюро переписи населения показывают, что люди, которые готовы переехать ради работы, часто находят работу быстрее, чем те, кто этого не делает. Для арендаторов забрать и переехать гораздо проще, чем для домовладельцев, которые могут быть заперты в ипотеке и застряли в попытках продать.

Движение за возвращение в офисы также влияет на этот выбор. Во время пандемии удаленная работа дала людям свободу покупать жилье вдали от дорогих центров занятости. Но поскольку все больше работодателей — от государственных учреждений до крупных корпораций, таких как Amazon и JPMorgan, — снова вводят обязательную работу в офисе, высокая стоимость владения жильем в таких городах, как Нью-Йорк, Сан-Франциско или Сиэтл, делает аренду более доступным и реалистичным вариантом.

Даже в этих городах арендная плата, хотя и высокая, зачастую ниже стоимости ипотеки на сопоставимую недвижимость.

Климатический риск добавляет еще один уровень

Молодежь также учитывает риски, связанные с изменением климата. Владение домом в зоне, подверженной наводнениям или лесным пожарам, означает принятие долгосрочного финансового риска. С другой стороны, арендаторы могут легче переехать, если возникнут экстремальные погодные явления или экологические проблемы. Для поколения, которое выросло на слухах о повышении уровня моря и рекордных катастрофах, мобильность имеет значение.

Рынок аренды охлаждающих систем ослабляет давление

Исторически рост арендной платы подталкивал многих арендаторов к приобретению жилья в собственность. Но сейчас это давление не так сильно. Постпандемический бум строительства многоквартирных домов увеличил предложение и создал большую конкуренцию среди арендодателей. Это помогает стабилизировать арендные цены во многих районах и снижает для арендаторов необходимость срочного перехода к покупке.

Согласно последним данным Федеральной резервной системы, уровень вакантных арендных площадей вырос, и ожидается, что это смягчение на рынке аренды сохранит арендную плату на относительно стабильном уровне в течение года.

Переосмысление жилищной политики

Этот сдвиг от домовладения среди молодых людей имеет большие последствия. Хотя похожие тенденции наблюдались у миллениалов после Великой рецессии, многие из них в конечном итоге купили дома, как только их финансовое положение улучшилось. Но сегодняшние обстоятельства иные. Экономическая нестабильность, климатические риски и предпочтения в образе жизни способствуют более устойчивому сдвигу в сторону аренды.

И налоговая система не поспевает за изменениями.

Налоговый кодекс США предоставляет значительные льготы домовладельцам за счет вычетов на ипотечные проценты и налоги на имущество, по сути, субсидируя тех, кто покупает. Арендаторы, напротив, получают гораздо меньше льгот. Если аренда станет долгосрочным образом жизни для большего числа американцев, особенно молодых, этот дисбаланс станет все более проблематичным.

Одно из возможных решений: создать налоговые льготы для арендаторов. Эти льготы можно даже привязать к пенсионным накоплениям, что позволит арендаторам накапливать богатство таким образом, который отражает капитал, который домовладельцы накапливают через недвижимость. Владение жильем, возможно, было самым традиционным путем к финансовой безопасности, но оно не обязательно должно быть единственным.

Адаптация к новой реальности

Сегодня молодые люди живут в совершенно ином мире, нежели их родители и бабушки с дедушками. Экономика более нестабильна. Рынок труда более текучий. Изменение климата — надвигающаяся угроза. И важные жизненные решения, такие как покупка дома, принимаются с учетом всего этого.

Они не отвергают домовладение полностью, но они переопределяют то, как выглядит финансовая стабильность. Если политики и финансовые системы хотят поддержать это поколение, им тоже придется адаптироваться.