Флип, который мешал

# Читатель недели Сара Авив Бергер # Пост 3

Управление рисками.
В каждой транзакции могут произойти вещи, которых мы не ожидали в Excel, и даже если мы добавили строку затрат к неожиданностям, это все равно ужасно неприятно, что это происходит, продлевает продолжительность проекта, а время стоит денег.
Вот пример наименее удачной сделки и почти такой же длины, как этот пост????
В августе 2020 года я и еще двое инвесторов приобрели прекрасную загородную недвижимость, нуждающуюся в ремонте, в городе недалеко от Питтсбурга, штат Пенсильвания.
Сделка по выкупу выкупа у банка в одном из пяти самых востребованных школьных районов.
Риск №1 - У нас было несколько КОМПАЦИЙ, где-то 3-4, и не все из них идеально подходили по параметрам: размер объекта, количество комнат, год постройки, гараж и количество парковочных мест в нем, подвал. и земельный участок.
Все остальное требовало ремонта: электричество, сантехника, системы кондиционирования, полы, кухня и ванные комнаты.
С того момента, как предложение было принято, время пошло, и мы должны действовать быстро:
провести проверку
Подготовить план работ по ремонту
Отправьте подрядчиков для предоставления цен
Спросите других агентов, которые продали недвижимость в этом районе.
и принять решение, идти/не идти.
Ценовые предложения по ремонту были очень близки к тем, которые мы оценивали, но другие вопросы возникли у других агентов по недвижимости, которых мы отправили проверить недвижимость.
Из шести агентов, которые продавали аналогичную недвижимость в этом районе, только один агент был столь же оптимистичен, как наш агент, и думал, что недвижимость можно продать по ожидаемой нами цене, 230,000 180,000 долларов, был агент, который даже думал, что XNUMX XNUMX долларов — это самая высокая цена, которую мы рассчитывали. мог достать.
как это возможно?
В основном из-за состояния соседних объектов по улице.
Риск № 2. Хотя этот район пользовался спросом, и аналогичные объекты, которые мы обнаружили, продавались по цене в диапазоне 230 тысяч долларов, на этой конкретной улице объекты недвижимости были устаревшими, а сама улица была немного ветхой, и пессимистичный агент придавал ей большое значение и справедливо так.
Мы знали, что спрос в этом районе высок и существует нехватка четырехкомнатной недвижимости, которая продается менее чем за 4 тысяч долларов, но можно ли действительно продать эту недвижимость по той цене, за которую продавались аналогичные объекты?
Как вы понимаете, решение было идти, мы решили рискнуть!
Мы выбрали подрядчика, с которым я работал, и начали с ним строить бюджет и рассматривать варианты ремонта, после немалых встреч с ним в нерабочее время, на финальном этапе согласования условий оплаты, переговоры взорвались, потому что он попросил слишком большой аванс и контроль над бюджетом, на этом мы конечно не пошли на компромисс и поэтому обратились к подрядчику Еще с одним я работал и уже дал смету на ремонт.
Мы построили план ремонта в соответствии с бюджетом, который позволит нам улучшить недвижимость, добавить дополнительную спальню и ванную комнату, не эксклюзивные и слишком дорогие, но все же впечатляющие и соответствующие стандартам, и у нас будет запас прочности на случай, если это произойдет. действительно сложно продать по целевой цене.
Полные надежд, мы отправились в путь.
В свете растущих требований, вызвавших рост цен, мы решили минимизировать риски и продать недвижимость после нескольких ремонтов другому инвестору, который продолжит ремонт, мы установили двухнедельный период, в течение которого, если мы не получим предложение, мы бы вернулись к первоначальному плану, и действительно, мы не получили предложения по запрошенной цене и решили двигаться дальше по нашим первоначальным планам.
В марте 2021 года мы закончили ремонт, сделали постановку, и недвижимость была выставлена ​​на продажу за 230,000 5 долларов. В течение XNUMX дней мы закрыли предложение и скрестили пальцы, скрестив пальцы, ждали, что все пройдет гладко.
Чего не произошло…
Что случилось?
Мы получили адский отчет об инспекции от инспектора покупателей????
Нам было известно о большинстве его комментариев, поскольку мы провели дополнительную проверку перед объявлением о продаже, но был один комментарий, о котором мы вообще не знали, и это был комментарий о проблеме с фундаментом.
Как можно пропустить такое??
В ходе строительной пристройки к объекту было создано подполье, к которому не было доступа через подвал объекта, пространство, куда никто не залез, ни наш инспектор, который трижды посещал объект, ни подрядчик, ни подрядчик. агент, но старательный и профессиональный инспектор покупателей сделал пазцетту, залез под пристройку и обнаружил там стену, которая начала рушиться, а вместе с ней рухнули и наши надежды.
Просто для развлечения, не совсем.
Я расстраивалась, волновалась, колебалась, плохо спала около 2 ночей, но на третье утро проснулась, перезагрузилась и сосредоточилась с пониманием, что вот такая ситуация и теперь надо ее решить. лучший!
Я начал операцию по решению проблем!
У меня был лучший агент в округе, на самом деле это тот агент, который представлял банк, который продал нам недвижимость, и я "усадил" ее для разговора с глазу на глаз с женщинами и выпытал из нее всю ее чушь. об объекте, площади и наших возможностях продать по выгодной для нас цене.
Кроме того, я привел трех инженеров, которые посетили объект и дали предложение отремонтировать стену, но на этом история не закончилась, каждый инженер, пришедший осмотреть стену, рекомендовал дополнительно решить проблему сырости в подвале. построив французский дренаж (дренажную систему) вместо насоса, который мы установили на месте.
Какова стоимость, спросите вы?
12,500 XNUMX долларов, включая ремонт стен.
Вот вам и «непредвиденные расходы» и задержка сдачи проекта на 3 месяца.
Я поехал в Питтсбург, встретился с компанией, которая специализируется на ремонте фундаментов, мы обсудили план строительства новой дренажной системы и герметизации подвала и решили двигаться дальше.
Потребовалось еще три недели, чтобы выдергивать волосы и кусать ногти, прежде чем они приступили к работе.
Риск №3 – Да, нам не пришлось монтировать новую дренажную систему в подвале, но мы хотели быть уверенными в том, что недвижимость продастся быстро, не «пролежит» долго на рынке и по цене, которая бы оставив нам прибыль, я понимал, что этот ремонт будет добавленной стоимостью для покупателей (сухой подвал с гарантией!) и поможет нам быстро продать без дополнительных проволочек.
В июле 2021 года, через год после покупки, недвижимость снова была выставлена ​​на продажу, на этот раз за 245,000 3 долларов, и через 10 дня мы закрыли предложение на XNUMX тысяч долларов выше запрашиваемой цены!
Забыл упомянуть, что по пути были еще сюрпризы (чтобы не было скучно):
Постановочная компания повредила стену, когда переставляла мебель.
Недавно установленный холодильник начал протекать, пока объект рекламировался и клиенты приезжали на показы.
Компания, которая делала ремонт фундамента, немного потрясла помещение над стеной и нанесла незначительные повреждения (упали панели, погнулся косяк)
Конечно, покупателям Lander после осмотра потребовался дополнительный ремонт, в одном из которых нам пришлось заменить 40-летний замок задней выходной двери, и после 3 дней поисков наш артиллерийский агент нашел нужный замок.
Короче, веселой жизни!
Номера транзакций:
Покупка, включая затраты на закрытие - 105,237 XNUMX долларов США.
Ремонт- $72,598
Техническое обслуживание и дополнительные расходы - 7,019 долларов США.
Общие расходы - 184,855 XNUMX долларов США.
Чистая продажа - 222,300 XNUMX долларов США.
Прибыль в сделке - $37,445 XNUMX
доходность- 20%
Проект занял год вместо 5 месяцев, и мы ожидали более высокой прибыли.
Хотя этот проект усложнялся, у них было завершено еще 3 проекта, которые были куплены после этой собственности и проданы до нее.
В следующем посте - дело попроще????